Større takst?

Større verdi i boligen din!

Det er svært sentralt ved taksering av boliger hvor mye areal boligen har som helst er godkjent eller kan godkjennes som «rom for varig opphold» såkalt P-rom. Også økonomi i boligen; mulige utleieinntekter, løpende kostnader, vedlikeholdsbehov osv. spiller inn, men det som nå omtales som P-rom eller «rom for varig opphold» er meget viktig for verdien.

P-rom arealet kan ofte økes og økonomien i boligen kan forbedres med mindre grep f.eks. ved at det evt. etableres en utleiemulighet. Utfordringen er ofte da å bruksendre kjeller eller loft til «rom for varig opphold». De samme hensynene gjelder hvis man skal bruksendre fra næringsbygg til bolig. Bruksendring er i prinsippet søknadspliktig med ansvarlig søker. Ansvarlig søker skal være et foretak som er ansvarlig for at søknaden viser at tiltaket er planlagt slik at det tilfredsstiller alle krav i medhold av plan- og bygningsloven samt for koordinering av byggesaken. Mindre bruksendring innenfor en bruksenhet er imidlertid søknadspliktig uten ansvarsrett og kan da forestås av eieren selv.

Det er en svært vanlig misforståelse at det å endre deler av egen bolig, slik at noe kan leies ut, alltid er søknadspliktig. De fleste vil ikke søke kommune dersom de ønsker å leie ut en hybel, og kanskje heller ikke en hybelleilighet. Det avgjørende for om et areal kan tas i bruk til beboelse er at det er godkjent som «rom for varig opphold», mao. at arealet er bruksendret eller om det ligger til rette for at det kan bruksendres om det tidligere har vært sekundærrom (S-rom) eller næringsareal.

En utleiedelen som en såkalt «selvstendig boenhet» er søknadspliktig, uansett. I en «selvstendig boenhet» (en ny "bolig" i boligen) påhviler det flere krav f.eks. krav til p-plass, uteareal, innvendig bod, samt at boenheten må inneholde stue, kjøkken, bad og soverom. I tillegg må tekniske krav som lyd og brannkrav mv. oppfylles.

Har du en innvendig dør i mellom boenhetene (kan selvsagt være låst)  defineres den delen som leies ut som utleie av deler av egen boenhet. Søknadsplikt og alle krav til selvstendig boenhet faller da bort. Ved en slik løsning vil krav til dagslys, krav til utsyn og krav til romhøyde vurderes ut fra boligens samlede bruk og utforming. Men, når antallet «rom for varig opphold» øker, øker også krav til antall rømningsveier. Dette må være i orden både i forhold til krav etter byggeforskriftene og husleieloven hvis dualtså skal leie ut deler av egen boenhet. Har du ikke utleiedelen i orden i forhold til krav risikerer dubetalingsnekt og motkrav i husleie fra leietaker, og verre – ansvar ved en hendelse/ulykke. 

Jeg illustrerer dette med økning av taksert verdi med et eksempel.                          

- Under ellers like forhold vil en bolig med 100 kvm. godkjenningsverdig som «rom for varig opphold» og 40 kvm. ikke godkjenningsverdig bli verdsatt i en takst til mellom 500.000,- til 1.000.000,- lavere, enn ved alternativet hvor 140 kvm var godkjenningsverdig.

Del denne siden