En takstmanns bekjennelser

Noen av mine historier fra reklamasjons- og tvisteområdet innen bolig og eiendom.

 

 

 

 

ooOoo

«Et skikkelig ansiktsløft»

Kjøper kjøpte boligen tidlig i 2016. En tilsynelatende komplett oppgradert eldre bolig blir i meglerprospektet omtalt slik «Boligen fikk et skikkelig ansiktsløft i 2005».  Takstdokumentet fra november 2016 sa lite og ingenting om tilstand annet enn at dette var en ca. 115 år gammel bygning som var oppgradert både innvendig og utvendig.

Kjøper flyttet inn og irriterte seg først over at varmepumpen ikke virket. El. personell ble etter hvert tilkalt og det ble så påvist mye rart med det elektriske - egentlig svært mye feil og mangler ved det elektriske i hele boligen. Det ble reklamert. Kjøpers motpart var Protector ettersom selger hadde kjøpt eierskifteforsikring. Kjøper hadde ikke eierkjøperforsikring men gjennom husforsikringen har kjøpere 100.000 i forsikringsdekning ved tvisteforhold - da med 15 % egenandel. Kjøper kontaktet så en advokat. Forsikringsdekningspengene forsvant fortere enn svint til denne advokaten uten at man reelt sett kom lengre i saken. Hele 2016 og 2017 gikk. Kjøper oppdaget så at advokaten også solgte eierskifteforsikring for Protector - motparten i saken - og da forsvant også den opprinnelige advokaten ut av saken.

Ny og kjent advokat fra eierskifterett med advokatkontor i Lillestrøm ble knyttet til saken. Denne anmodet om at kjøper kontaktet undertegnede, da for en full bygningsmessig gjennomgang av boligen.

Min reklamasjonsrapport fra februar 2018 konkluderte med at de bygningsmessige feil og mangler var så omfattende, komplekse og tallrike at det etter min oppfatning forelå et hevingsgrunnlag og at boligen ut fra bygningsmessige feil var å anse som kondemneringsverdig. Boligens tilbygg, betydelig utvidelse av boareal, romløsninger, fasadeendring, våtrom, inngang/rømming m.v. ift. opprinnelig tømmerbygning og var klart søknadspliktige tiltak. Ingenting var ikke omsøkt. Store deler av «ansiktsløftet» fremsto som illegale byggearbeider. Boligen manglet videre alternativ oppvarming pga. nyere tiltak, hadde vannrør som pex-rør uten varerør, den hadde betydelig museangrep og den var vert for flere typer insekter. Mitt infrarøde kamera og min inspeksjon påviste trekk her og der og en rekke unaturlige kuldebroer, og det var en meget sjelden og uidentifiserbar lukt i boligen. Boligen hadde ved «ansiktsløftet» fått isolasjon på begge sider av den gamle tømringen med plast innvendig på en slik måte at det kondenserte inne i tømmerveggene og slik at disse ble stående fuktig og varme. All oppgradering var i hovedsak utført slik at fukt ikke ble luftet/tørket. For øvrig var alle detaljer - uttatt synlige overflater - meget slurvet utført. Kjøper ble på dette grunnlag anbefalt å heve kjøpet. 

Protector sende så sin bygningskyndige. Denne forfattet en rapport som i korte trekk konkluderte slik; - han kunne ikke se vann, brann eller klager fra det offentlige, og således kunne man ikke påstå at boligen hadde fukt- og kondenseringsfeil, brannfarligheter eller godkjenningsmangler. Etter mitt skjønn et usselt og trist åndsverk lang utenfor profesjonsansvaret. Men, det faktum at de bygningskyndig nå sto såvidt langt fra hverandre skapte naturlig nok usikkerhet. En skadedyrspesialist inspiserte så boligen. Rapporten var også fra dette hold nedslående. Det ble etter dette besluttet å gå for heving.

Etter at stevningen var utferdiget og det nærmet seg rettsak aksepterte Protector hevingsforhandlinger. I løpet av hevingsforhandlingene ble det klart for kjøper at Protector ikke ønsket å møte i retten med denne saken – omtrent for enhver pris. Partene ble forlikt ved heving av kjøpet og ved en utbetaling av kr. 500.000,- i erstatning til kjøper. Kjøper har riktig nok en god del kostnader til advokater og rapporter, men ringte meg etter møtet og var strålende fornøyd.

 

ooOoo

 

Kjøper, et yngre par, kjøpte en enebolig med utleiedel høsten 2015 for kr. 3.400.000,-.

I forbindelse med utskifting av gulv på et av soverommene sommeren 2018 oppdaget kjøper at murgulvet under laminatet hadde store setninger. Kjøper tok kontakt med sitt eierskifteforsikringsselskap - Help Forsikring, men de mente sånn over telefonen at dette ikke var noen sak, og noe de mente selv uten en faglig bygningsfaglig vurdering.

Kjøper tok så kontakt med undertegnede. Salgsdokumentasjonen ble oversendt for gjennomgang. En urtynn takstrapport fra en aktør i bransjen med begrenset renomè tilsa at boligen burde undergis en meget grundig befaring.

Ut over dette med disse setningene så ble det avdekket en rekke feil og mangler; ikke godkjent utleiedel - hvor hovedproblemene er brannskille og alternativ oppvarming, overvann/drenering – som hadde sammenheng med setningene, trappdetaljer og noe med monteringen av peisovnen i stuen. Mangelspunktene var egentlig meget klare - både i omfang og ansvar, og utbedringene ble kostnadsberegnet til kr. 708.000,-.

Kjøper ønsket så å få fremmet en reklamasjon. Men, som ofte før så forsøkte kjøpers eget eierskifteforsikringsselskapet (Help) å unngå sak. Kjøper ba ved flere anledninger om at Help skulle rette alle spørsmål til meg som bygningsakskyndig. Dette brydde de seg ikke om, de kverulerte og påsto plutselig at det var flere feil med den bygningskyndiges (min) reklamasjonsrapport. Så forsøkte de å lokke kjøper til å bytte bygningskyndig - da til en som de skulle plukke ut og sende - og dette skulle være gratis.

Dette har skjedd ved flere anledninger innledningsvis i sakene til Help. I denne som i andre saker var det åpenbart hvordan kjøpers egen advokat, som er en ansatt hos eierskifteforsikringsselskapet, fikk ordre fra seniorene om å forsøke å bli kvitt den bygningsakskyndige … den som liksom steller i stand saken … en sak som de etter forsikringsforholdet er pliktig å finansiere.

Vel, Help byttet så litt saksbehandler, surret litt med dokumentene og lot tiden gå uten at noe skjedde. Kjøper var i dette tilfellet av det meget standhaftige slaget og holdt på sitt. Til slutt måtte så Help ta en beslutning i forhold til reklamasjonssaken. Plutselig en dag ringte en av seniorene (presenterte seg som ansvarlig advokat) til meg for å få «pratet litt om saken». Etter noen spørsmål og - litt prat, var visstnok alt i skjønneste orden. Hun ga uttrykte at rapporten var klokkeklar og meget god, og svarene fra meg som bygningssakkyndig ifb. med praten var tydeligvis også veldig tilfredsstillende. «Flott, da kjører vi på» var det siste hun sa før vi la på.

Når Help så etter mye om og men endelig fikk oversendt komplett reklamasjon med krav om dekning av alle utbedringskostnadene var det egentlig heller ikke veldig mye motstand fra selgers eierskifteforsikringsselskap. Selgers eierskifteforsikringsselskap tilbød fort en utbetaling på kr. 400.000,- ved inngåelse av et evt. forlik. Helps nye saksbehandler fungerte nå mest som postkasse. Kjøperne, det unge paret, var i utgangspunktet forøyd med et slikt beløp. Men, med litt bistand ble selgers eierskifteforsikringsselskap imøtegått i en par runder og det hele endte med at kjøperne meget fornøyd aksepterte et forhøyet forlikstilbud, nå på kr. 500.000,-.

Er det noen gode tips til de som dumper inn i eierskifteproblematikk. Tja;

-        Forstå incentivene til aktørene på begge sider av bordet.

-        Pass på kostnadene dine i saken fra starten, og la ikke noen tvile på at du har rikelig med økonomiske ressurser til å finansiere både sak og ankesak. De som ikke vil ha tvistesaken fremmet, forsvarer seg i prinsippet først med å utvikle usikkerhet hos kjøper, dernest ser de om de finner noen svakheter ved reklamasjonsunderlaget.

 

oo0oo

 

Taksering i Skatteetaten

En mann i Nord-Norge dør i august 2014. Han etterlater seg en stor, fin og en noe tilpasset andelsleilighet i et lite borettslag med høy andel fellesgjeld. Lokalt oppleves det starten på nedgangstider etter flere år med kraftig vekst. I sær boligmarkedet for dyrere enheter preges mest. Arvtaker innhenter takst fra en lokal takstmann i november 2015 og markedsverdi takseres da av denne til 2,9``. 

Fra desember 2015 fremkommer det betydelige prisbegrensende forhold spesifikt knyttet til borettslaget – forhold som er uavhengig av den generelle markedsutviklingen. Store problemer ift. opprinnelig utbyggers påhvilende heftelser, konkurstrussel og påfølgende negativt lokalt rykte. I tillegg er 10-års-perioden med avdragsfrihet er over, månedskostnadene skyter i været og fellesgjelden bare -må- refinansieres.

Arvtaker selger så andelsleiligheten i august 2016 for 2,52``. Verdien av innskuddet er da svært liten -nesten hele salgsbeløpet er fellesgjelden.  I skattemeldingen for 2016 foretar så arvtaker en såkalt egenfastsetting av verditapet som er tilkommet siden arvetidspunktet. Tapet settes til differansen mellom den lokale takstmannen sin takserte verdi av innskudd og verdi av innskudd ved salget samt salgsomkostninger, i alt ca. 0,5``.

Men så, etter taksering hos Skattekontoret Sør-Vest i Stavanger tilsidesettes omtrent hele tapsfradraget på 0,5``. Skattekontoret Sør-Vest sin taksator, en kvinne med polsk navn, påstår at verdien av leiligheten aldri har vært høyere enn salgsverdien. Hun begrunner dette med ... «observerbar markedsverdi – prisantydning ved salg av lik eiendom i samme bygget – innhentet fra eiendomsverdi.no». Skatteetatens saksbehandler er fokusert på eiendomsverdi.no henviser her til en prisantydningen hos en naboleilighet som var lagt ut for salg i oktober 2013 (men altså ikke solgt). Takstmannen for naboleiligheten hadde i 2013 satt verdi 3,0``. Skattekontoret Sør-Vest legger altså ikke en gang virkelig omsetningshistorikk til grunn, men kun 1 stk. leilighets prisantydning som grunnlag for sin skrivebordstaksering fra Stavanger i et mindre sted i Nord-Norge.

Arvtaker engasjerer så undertegnede som takstmann som bes taksere verdi på arvetidspunktet i august 2014. Denne historiske verdien takseres av meg til 3,4 ``. Taksten underbygges (slik det skal gjøres) med en rekke prissammenligninger av faktiske salg lokalt i tiden rundt august 2014, med samtlige historiske salg i borettslaget og med opplysninger om årsak til senere prisfall ift. borettslagets konkrete problemer nevt over. Arvtaker oversender sitt tilsvar i saken og påpeker at den prisantydningen Skattekontoret Sør-Vest legger til grunn for sin referanse var et arvetilfelle (noe skattekontoret også hadde oppgitt at de vitterlig kjente til), og at denne prisantydningen da refererer og seg til det tidligere regimet for arv av bolig og arvelateren i naboleiligheten døde før 1.1.2014(på den tiden var det slik at en eller annen dokumentert lav verdi ga lav arveavgift).

Kort fortalt, min takst vil etter dette gi arvetaker et inntektsfradrag på 1,1``, dvs. et skattefradrag på 0,275`` dersom den legges til grunn.

Skattekontoret Sør-Vest avslår. De skriver at de «… saksbehandler ikke i henhold til verdsettelsesprinsipper nevnt i notat…» (et notat fra meg dvs. almene verdsettelsesprinsipper, referanse til takstbransjen, til Norsk høyesterett osv.). Det argumenteres så fra Skattekontoret Sør-Vest sin side med utviklingen av gjennomsnittlig kvadratmeterpris ref. SSB - for alle typer brukte boliger i alle deler av kommunen. Da sammenlignes andelsleiligheten med alt fra veiløse fritidsboliger til store sentrale eneboliger. Skattekontoret Sør-Vest drar sin konklusjon og avslag ut fra at min takst er feil, og feil fordi min takserte verdi påstås å representere en verdireduksjon med 36 % i løpet av ett år … «og det er ikke mulig».  Men her hadde Skattekontoret Sør-Vest uheldigvis rotet med datoene og tallene. Det korrekte regnestykket gir 16,67 %, - og over knappe to år. Skattekontoret Sør-Vest nærmest henger meg ut, men surrer selv i fakta og forstår åpenbart ikke forskjellen på utvikling i verdi av innskudd vs. utvikling av total verdi (innskudd + andel fellesgjeld) hos en andelsleilighet.

Det klages.

I sin uttakelse som oversendes til sekretariatet for skatteklagenemda bestrider Skattekontoret Sør-Vest at det er uforsvarlig å kun legge grunn 1 stk. prisantydning for sin takst og sitt vedtak. De innser imidlertid å ha surret med disse 36 % «uten at det skal ha påvirket deres syn på saken» - som det heter. De påstår at alle de lokalt utarbeidede takstene er feilaktige, de avviser blankt det de kaller spekulasjoner om arveavgift og de … ser rett frem … og opprettholder håndfast sin takst og sitt vedtak. Og, merk - nå det ikke bare den kvinnelige polske saksbehandleren som har sitt navn på papirene.

Det hører med til historien at en tidligere ansatt i skatteetaten som er medlem i Skatteklagenemda lager sin egen utredning til Skatteklagenemda. Denne personen gjør så sitt ytterste for å gi Skattekontoret Sør-Vest medhold. Når det så blir et mindretall ved avgjørelse i Skatteklagenemda medfører det behandling i såkalt Skatteklagenemda Stor Avdeling.

Her fikk arvtaker medhold.